ISAI o traslado de dominio: qué es, cuánto se paga por estado y cómo se calcula

Qué es el ISAI (y por qué también le dicen traslado de dominio)

Cada vez que un inmueble cambia de dueño, el estado o el municipio cobra un impuesto por esa adquisición. Es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que según la entidad también aparece como traslado de dominio, ITD o ISABI. El nombre cambia; el impuesto es el mismo: un porcentaje del valor del inmueble que se paga una sola vez, al escriturar.

Dos cosas que conviene tener claras desde el principio:

• Lo pagas tú, el comprador. El adquirente es el obligado. El vendedor paga otro impuesto distinto (el ISR por la ganancia de la venta). Ambos los calcula, retiene y entera el notario al firmar — sobre su papel en la operación, revisa el notario en la compraventa de un terreno.
• Es normalmente la partida más grande de los gastos de escrituración. Si quieres el panorama completo de todo lo que se paga al escriturar (notario, registro, certificados, avalúo), está en cuánto cuesta escriturar un terreno en México; este artículo se mete a fondo solo en el impuesto.

Sobre qué valor se calcula (la regla del "valor mayor")

El ISAI no se calcula sobre "el precio que pusieron en el contrato". Se calcula sobre el valor mayor entre:

1. El precio pactado en la operación.
2. El valor catastral del predio.
3. El avalúo para efectos fiscales.

Esta regla existe precisamente para que nadie baje el impuesto declarando un precio artificial. Si pactaste $800,000 pero el avalúo concluye $950,000, el impuesto se calcula sobre $950,000. Sobre cómo se relacionan esos tres valores y por qué casi nunca coinciden, revisa avalúo catastral vs comercial vs bancario.

Cuánto se paga: tasas por estado en 2026

La tasa la fija cada entidad (y en buena parte del país la recauda el municipio vía su ley de ingresos anual), así que no existe una tasa nacional. En 2026 el rango real del país va aproximadamente de 1.5% a más de 5% del valor gravable. Ejemplos con tasa confirmada para 2026:

Entidad	Tasa 2026 (orientativa)
Chiapas	~1.5%
Jalisco	2%–3% según municipio
Nuevo León	3%
Ciudad de México	Progresiva: 3.1% a 4.6% según el valor

Notas importantes sobre esta tabla:

• Algunas entidades usan tarifa progresiva (como la CDMX): a mayor valor del inmueble, mayor tasa del tramo. Otras usan tasa fija estatal, y otras dejan que cada municipio fije la suya.
• Las tasas cambian cada enero. Los congresos locales aprueban leyes de ingresos nuevas cada año; la cifra que leíste en un blog de hace dos años puede ya no aplicar. La fuente confiable es la ley de ingresos vigente de tu municipio — o más práctico: el presupuesto desglosado de la notaría, que aplica la tasa vigente a tu predio concreto.
• En una misma entidad puede variar por municipio. Jalisco es el ejemplo clásico: no pagas lo mismo en Guadalajara que en un municipio pequeño.

Ejemplo rápido

Terreno con valor gravable de $600,000 MXN (el mayor de los tres valores):

• Con tasa de 2%: $12,000 MXN.
• Con tasa de 3%: $18,000 MXN.
• Con tasa de 4.5%: $27,000 MXN.

La diferencia entre estados en un mismo terreno puede ser de más de $15,000. Por eso cualquier presupuesto serio de escrituración empieza por confirmar la tasa local.

Exenciones y reducciones comunes (varían mucho)

No cuentes con ellas hasta confirmarlas, pero pregunta siempre, porque existen y se dejan miles de pesos en la mesa por no preguntar:

• Vivienda de interés social o popular. Varios estados aplican tasa reducida o una deducción fija cuando el inmueble no rebasa cierto valor (frecuentemente definido en UMAs o veces de salario). Los topes varían por entidad y año.
• Primera adquisición. Algunas entidades dan descuento a quien compra su primer inmueble para vivienda; los requisitos (constancia de no propiedad, tope de valor) cambian por estado.
• Campañas temporales. Tesorerías municipales lanzan periódicamente descuentos de regularización o "meses del testamento/escrituración" con ISAI reducido. Son ventanas de tiempo: si tu operación puede esperar unas semanas para caer dentro de una, el ahorro puede ser relevante.
• Herencias y donaciones entre familiares. En varias entidades la adquisición por herencia o la donación entre ascendientes/descendientes tiene tratamiento preferente o exención parcial. No lo asumas: confírmalo con el notario para tu caso.

En todos los casos, quien te confirma si aplicas es la notaría o la tesorería, con la norma vigente en la mano — no el vendedor ni el asesor que quiere cerrar el trato.

Cómo NO intentar reducirlo

La "estrategia" que todavía circula: escriturar con un valor menor al real para pagar menos ISAI hoy. No lo hagas. Primero, la regla del valor mayor limita el truco: el impuesto se calcula contra catastral y avalúo aunque declares menos. Segundo, y más caro: el valor bajo que quede en tu escritura será tu costo fiscal cuando revendas, y el ISR por la ganancia inflada te costará mucho más de lo que "ahorraste". Es simulación fiscal, con todo lo que implica. El error del "valor chiquito" está explicado con números en cuánto cuesta escriturar un terreno en México.

Lo que sí es legítimo:

• Verificar que el valor catastral esté actualizado y correcto (un catastral con superficie errónea puede inflar la base).
• Aprovechar exenciones y campañas vigentes que sí te apliquen.
• Comparar presupuestos de dos notarías: el impuesto es el mismo, pero te sirve para detectar errores de cálculo y comparar honorarios.

El ISAI se paga sobre terrenos que sí se pueden escriturar

Un detalle que sorprende a más de un comprador: si el "terreno" que te venden es ejidal vendido como privado o una cesión de derechos sin antecedente registral, el problema no es el ISAI — es que no hay escrituración posible y por lo tanto tampoco propiedad inscrita a tu favor. Antes de presupuestar impuestos, verifica que la operación sea escriturable: dueño registral real, sin gravámenes, régimen de propiedad privada.

Antes de firmar: dos verificaciones que cuestan poco

1. Pide a la notaría el cálculo del ISAI por escrito, con la tasa aplicada y el valor base que usaron (precio, catastral o avalúo). Es un renglón del presupuesto desglosado y te evita sorpresas el día de la firma.
2. Verifica el predio antes de pagar nada. El impuesto es recuperable en la vida; un anticipo dado sobre un terreno con problema legal, casi nunca. Si el predio está en Tijuana, el reporte de verificación de bajaparcel lo cruza contra catastro, gravámenes y situación ejidal por $150 MXN.

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