Este predio presenta situaciones críticas que requieren atención inmediata antes de realizar cualquier pago o compromiso de compra. El punto más delicado es que no aparece inscrito en el Registro Público de la Propiedad, por lo que no hay certeza sobre quién es el dueño legal de la propiedad. Además, el titular registrado en el padrón fiscal del catastro aparece en la lista negra definitiva del SAT por operaciones simuladas y registra 8 menciones en el boletín judicial. Sumado a esto, existen riesgos naturales importantes de inundación por la cercanía con un cauce de agua y pendientes inclinadas en el terreno.

• Propiedad legal en Registro Público — El predio no aparece inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPC). Dado que la propiedad legal la otorga la escritura inscrita en el registro y no el padrón del catastro, es crucial verificar con un notario la historia jurídica del inmueble antes de dar cualquier anticipo.
• Historial del titular de catastro y listas de riesgo — El titular registrado ante catastro fue ubicado en la lista definitiva del SAT (artículo 69-B) por operaciones simuladas. Asimismo, presenta 8 menciones en el boletín judicial entre 2020 y 2026. Al no haber certeza sobre la propiedad legal y existir un perfil de riesgo grave en el titular fiscal, un abogado debe revisar a fondo la situación legal.
• Riesgo de inundación y relieve — El estudio de relieve muestra que la parte más baja del lote está a solo 0.9 metros de altura sobre un cauce de agua ubicado a 10 metros de distancia, lo que genera un nivel de inundación alto ante lluvias fuertes. Además, el terreno presenta una pendiente inclinada del 14%, lo que requerirá obras de terraceo y cimentación especial al construir.
• Adeudos de predial y cobro coactivo — El predio registra un adeudo de predial acumulado de 13,988.40 pesos, el cual incluye rezagos de años anteriores y gastos de ejecución. Esto indica que la autoridad municipal ya inició procesos de cobranza coactiva. Mientras tanto, el servicio de agua (CESPT) se encuentra al corriente con saldo cero.
• Diferencia en la superficie declarada — Existe una discrepancia entre la superficie que registra el catastro (1,859.3 m²) y la que figura en la ficha documental (2,119.6 m²). Se recomienda revisar los planos y solicitar un levantamiento topográfico para confirmar las medidas reales.
• Servicios y entorno urbano — El inmueble se encuentra en una zona totalmente urbanizada de la colonia Juárez y cuenta con cobertura de agua potable, drenaje sanitario y electricidad, sin ubicarse en asentamientos irregulares. Asimismo, tiene escuelas, parques y hospitales cercanos.
• Uso de suelo — El Programa de Desarrollo Urbano ubica al predio en una zona de uso Habitacional Mixto Media dentro del sector Chapultepec, autorizando su uso residencial bajo políticas de densificación urbana.
• Zona restringida fronteriza — Por ubicarse a menos de 100 km de la frontera, aplica la condición de zona restringida. Esto es completamente normal para todo Tijuana y no representa ningún inconveniente si el comprador es mexicano. Si el comprador fuera extranjero, únicamente requeriría adquirir mediante un fideicomiso bancario.

Recomendaciones

• No entregar ningún anticipo ni firmar contratos hasta que un notario público revise minuciosamente el origen de la propiedad y confirme por qué no aparece la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
• Consultar con un asesor jurídico el impacto de las menciones judiciales y el estatus ante el SAT del titular fiscal del predio para descartar riesgos de embargo o litigios pendientes sobre el inmueble.
• Solicitar un estudio hidrológico y topográfico profesional antes de realizar proyectos de construcción, considerando la cercanía al cauce de agua y la inclinación del terreno.
• Acordar con el vendedor la regularización y liquidación del adeudo del impuesto predial y sus gastos de ejecución como condición previa a la firma de la compraventa.

Interpretación generada automáticamente con inteligencia artificial a partir de los datos de este reporte. Puede contener errores u omisiones; no constituye asesoría legal ni sustituye la revisión de un notario o abogado.