bajaparcel

📋 Reporte de ejemplo

Así se ve un reporte real de BajaParcel. Todos los datos personales son ficticios (titular, RFC, clave catastral y litigios son inventados y el polígono fue desplazado), pero las fuentes, secciones y alertas son exactamente las que recibirías para el predio que tú elijas.

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Reporte de due diligence

Sin alertas críticas
Clave catastral

Tijuana, B.C.

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Resumen ejecutivo

  • Sin banderas rojas ni amarillas detectadas en las fuentes consultadas
  • Arroyo a 35.6m según catastro — verificar cauce y riesgo de inundación
  • Discrepancia > 5 m² entre las superficies reportadas por las distintas fuentes
  • Predio inscrito hace 24 años en el catastro municipal

Predio

Catastro
Verificado
Clave catastral EJ001234
Uso predial CASA HABITACION JUBILADOS,EDAD MAYOR A 60 AÑOS
Colonia JUAREZ
Superficie según fuente Discrepan > 5 m²
Catastro (físico) Catastro ?Ficha (documental) Catastro ?
1,859.3 m²2,119.6 m²
Antigüedad 24 años desde 25-OCT-2001
Adeudo predial No reportado por catastro El campo de adeudo aparece vacío para esta clave (frecuente cuando la cuenta predial no tiene saldo activo, o cuando el snapshot del catastro no se ha sincronizado con tesorería). Puedes confirmar el saldo en tiempo real con el portal municipal de pagos (requiere cuenta gratis) usando la clave EJ001234.
Niveles construidos 0

Titular según Catastro municipal

Catastro
Verificado

Estos son los titulares registrados en el padrón catastral del municipio. No necesariamente coinciden con los propietarios de la escritura — esos se listan en la sección RPPC BC más abajo. Si hay divergencia, prevalece la escritura inscrita.

Titular 1

MARIA EJEMPLO DEMOSTRACION

Registro Público de la Propiedad (RPPC BC)

RPPC BC
Verificado
Inscripción legal Sin inscripción en RPPC para la clave consultada

La clave catastral EJ-001-234 no aparece en el padrón del Registro Público de la Propiedad de Baja California. Esto puede deberse a una compraventa no inscrita, una subdivisión catastral reciente sin nueva escritura, o posesión irregular. Pide al vendedor copia de la escritura inscrita o consulta a un notario antes de proceder.

Régimen agrario

RAN
Verificado
Predio ejidal No ejidal

Tenencia y servicios

Verificado
Régimen de tenencia IMPLAN Régimen regular
Etapa de desarrollo PMDUT 2024 Sin dato
Cobertura de agua potable CESPT Con cobertura
Cobertura de drenaje sanitario CESPT Con cobertura
Cobertura eléctrica CRE Con cobertura

Adeudo de agua/drenaje (CESPT)

CESPT
Verificado
Cuenta CESPT 0001234
Saldo Sin adeudo

Cuenta 0001234: sin adeudo vigente o saldo en cero.

Fuente: CESPT. Los recargos cambian a fin de mes.

Verificación del vendedor (RFC)

Verificado
RFC verificado Capturado EJE010101AB1
Listas SAT 69 / 69-B / OFAC SATOFAC 🚨 RFC aparece en lista — operaciones presuntamente inexistentes / sanción
  • SAT 69-B (Operaciones simuladas) (nombre)
    Razón social en lista: COMERCIALIZADORA EJEMPLO DEMO, S.A. DE C.V.

Fuente: Servicio de Administración Tributaria — Artículo 69 / 69-B del CFF. La verificación contra el RFC es exacta cuando se proporciona la homoclave completa (13 caracteres).

Búsqueda pública por titular (PJBC + SAT)

PJBCSAT
Verificado

Para cada titular del predio buscamos referencias en el boletín del Poder Judicial de Baja California (PJBC) y, cuando hay RFC, validamos vigencia ante el SAT. La búsqueda exige que aparezca el nombre completo (en cualquier orden), no fragmentos sueltos — una coincidencia es sólo una pista para revisar antes de cerrar.

Catastro municipal Nombre(s) que aparecen en la ficha del predio en catastro Tijuana.
MARIA EJEMPLO DEMOSTRACION
6 exactas PJBC 2 parciales PJBC Validez RFC no disponible · SAT
Coincidencias exactas 6

El nombre completo del titular aparece literalmente en el caso.

Mostrando 5 de 8

Fuentes: Boletín Judicial del PJBC — índice local; padrón SAT; RPPC BC. Las coincidencias son informativas — verifica con el titular o un abogado antes de interpretar como adverso.

Riesgos naturales

Verificado
Peligro de inundación CENAPRED Peligro medio
Sequía contexto regional CONAGUA Riesgo alto Afecta a todo Tijuana por igual — no es un riesgo específico del predio.
Arroyo más cercano Catastro 35.6m Verificar cauce y riesgo en lluvias
Cauce natural (RH 2.0) CONAGUA Sin corriente natural cercana
Confirmación independiente (1:50,000) INEGI SIATL No detectado en red 1:50,000

Capas del mapa (activa/desactiva con los checkboxes)

  • Predio
  • Pin (ubicación)

Una imagen por capa (predio + pin + esa capa)

Entorno cercano

OpenStreetMap
Verificado

Puntos de interés en un radio de 1000 m alrededor del predio.

Escuelas
Primaria Angel Bustamante 187 m
+28 más en 1 km
Salud
Hospital de la Salud 537 m
Mercados
Sin registros en 1 km
Gasolineras
Sin registros en 1 km
Industria
Sin registros en 1 km
Parques
(playground) 187 m
+3 más en 1 km

Vecindad y uso de suelo

PDUCPT
Verificado

Clasificación oficial del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana (PDUCPT 2010, vigente hasta 2030 — IMPLAN).

Uso de suelo permitido HABITACIONAL

Zona destinada a vivienda. Construcción residencial permitida según densidad asignada.

Densidad asignada Habitacional Mixto Media (HMM)
Política urbana MEJORAMIENTO DENSIFICACION
Delegación municipal CENTRO
Unidad Territorial Programática CHAPULTEPEC
Sector / subsector 5 / 5.1
Tamaño del polígono 11.94 ha

Qué significa esta política: Política de densificación: se autorizan más unidades por lote. Buena para inversión vertical.

Importante: esta clasificación es la base legal del uso permitido. Para construir o modificar el uso debes verificar la carta urbana actualizada y obtener Constancia de Uso de Suelo en Desarrollo Urbano del municipio.

Zona restringida federal (Art. 27 constitucional)

CPEUM Art. 27
Verificado

La Constitución mexicana define una franja de 100 km de la frontera y 50 km de la costa en la que extranjeros no pueden adquirir inmuebles en dominio directo. Toda Tijuana cae en esa franja.

Soy comprador extranjero
Sí — este predio está en la zona restringida federal del Art. 27. Tijuana entera está dentro de los 100 km de frontera y/o 50 km de costa, por lo que TODO predio en la ciudad cae en esta franja.

Para ti como comprador mexicano: esta restricción no te aplica. Puedes adquirir el predio en propiedad directa, sin fideicomiso, sin permiso SRE y sin restricciones de uso por nacionalidad.

⚠️ Si tu pareja o socio capitalista es extranjero, esa persona sí necesitará la vía del fideicomiso (o que la propiedad quede 100% a tu nombre).

Derecho de vía e infraestructura federal cercana

OpenStreetMap
Verificado

Las carreteras federales, líneas de alta tensión y vías de ferrocarril tienen franjas de derecho de vía donde no se permite construir. Buscamos en 200 m a la redonda del centroide del predio (geometrías de OpenStreetMap, setbacks legales según SCT / CFE / RSF).

✅ No se detectó infraestructura federal (autopistas, líneas de alta tensión, ferrocarril) en 200 m a la redonda del predio.

Antes de firmar

Checklist anti-fraude

Antes de proceder, asegúrate de cumplir cada punto.

  • Es el documento más crítico: cubre hipotecas, embargos y juicios sucesorios ocultos.

  • La constancia de no adeudo predial se tramita en el portal del Ayuntamiento de Tijuana.

  • Si el vendedor es persona moral, solicitar también acta constitutiva y poder notarial vigentes.

  • Verifica que el RFC esté activo (no cancelado ni suspendido) en el portal del SAT.

  • Sin la firma del cónyuge la operación puede ser anulada aunque ya hayas pagado.

  • Detecta dobles ventas y transmisiones irregulares en el pasado.

  • Un perito certifica los linderos físicos; sin esto el contrato puede reflejar menos metros.

  • La posesión pacífica de terceros por más de 5 años puede generar derechos legales difíciles de revertir.

  • Pide la constancia de no adeudo de agua CESPT además del recibo más reciente.

  • El avalúo propio protege de sobreprecio y es requisito para crédito hipotecario.

  • Una reserva de dominio impide transferir la propiedad hasta que se liquide completamente.

  • El notario representa el acto, pero profesionalmente trabaja para quien lo contrata.

  • Depositar en cuenta del notario protege el anticipo si la operación no se concreta.

Próximos pasos profesionales

Conecta con profesionales especializados en bienes raíces en Tijuana.

Necesito un abogado inmobiliario

Un abogado especializado revisará la documentación, verificará la cadena de propiedad y te acompañará en el proceso notarial.

Necesito un estudio de suelo

Un ingeniero certificado realizará el análisis de mecánica de suelos necesario antes de construir o remodelar.

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