📋 Reporte de ejemplo

Así se ve un reporte real de BajaParcel. Todos los datos personales son ficticios (titular, RFC, clave catastral y litigios son inventados y el polígono no es el de un predio real), pero las fuentes, secciones y alertas son exactamente las que recibirías para el predio que tú elijas.

Otros ejemplos: Tijuana Mexicali Mérida Colima

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Reporte de due diligence

Revisa antes de proceder
Clave catastral

INDEPENDENCIA, Mexicali, B.C.

Preparando el PDF

Esperando a que el reporte termine de cargar…

Resumen ejecutivo

  • 1 alerta amarilla — revisar con notario
  • El padrón del IMIP tiene el lote a nombre de INDIVI — el vendedor debe acreditar su título
  • Adeudo predial de $5,169.12 MXN — el comprador lo hereda; pide el recibo al corriente antes de firmar

Opción geográfica y solar

¿Por dónde corre el agua y cuánto sol recibe tu predio?

Relieve 3D real de la colonia (LiDAR de INEGI a 5 m donde existe) con gotas de lluvia que escurren por el terreno (qué le llega a tu predio y a dónde se va), el recorrido del sol de todo el año con sombras de los cerros y el historial satelital año por año desde 2017.

💻 Es una simulación 3D pesada: conviene abrirla en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.

Interpretación con IA

Con puntos a revisar

El predio está inscrito en el Registro Público a nombre de Juan Prueba Muestra desde 2021 y la superficie coincide entre el catastro y la escritura, pero hay tres puntos que revisar antes de pagar: el padrón de tenencia del IMIP todavía lo tiene a nombre de INDIVI, el titular aparece demandado en un juicio ejecutivo mercantil reciente y el predial trae adeudo de años anteriores con recargos. El uso de suelo es habitacional y no se capturó la cuenta de agua.

  • Padrón de tenencia a nombre de INDIVI — El padrón 2019 del IMIP registra el lote a nombre de INDIVI, el organismo estatal de vivienda. Es común en lotes regularizados: confirma con la escritura inscrita en 2021 que la propiedad pasó a manos del vendedor y pide el título de origen.
  • Registro Público — El RPPC tiene una compraventa inscrita en marzo de 2021 a nombre de Juan Prueba Muestra, encontrada por la clave catastral. La superficie de la escritura (220 m²) coincide con la del catastro.
  • Juicio ejecutivo mercantil contra el titular — El boletín judicial de Mexicali muestra un juicio ejecutivo mercantil de 2025 en el que el titular es demandado. Este tipo de juicio puede terminar en embargo: pide un certificado de libertad de gravamen reciente justo antes de firmar.
  • Adeudo de predial — La Tesorería reporta $5,169.12 de predial pendiente, incluidos $2,208 de 2025 con recargos. El adeudo se hereda con el predio: que el vendedor lo liquide antes de la escritura.
  • Riesgos del atlas municipal — El lote está en una franja de peligro medio por fallas geológicas del PDUCP 2040, a unos 85 m de un dren pluvial y a 130 m de una gasolinera. No impide construir, pero conviene un estudio de mecánica de suelos.
  • Uso de suelo y servicios — El PDUCP 2040 asigna uso habitacional en área urbana actual, con escuelas, parque y centro de salud a menos de 1 km. No se capturó la cuenta de agua de la CESPM: pide al vendedor el último recibo pagado.
  • Zona restringida fronteriza — Como todo Mexicali, el predio está a menos de 100 km de la frontera: un comprador extranjero necesita fideicomiso bancario. Para un comprador mexicano no cambia nada.

Recomendaciones

  • Pide al vendedor la escritura inscrita de 2021 y el título con el que INDIVI le transmitió el lote.
  • Solicita un certificado de libertad de gravamen actualizado por el juicio ejecutivo mercantil en curso.
  • Condiciona la firma a que el vendedor liquide el predial y entregue los recibos de predial y agua al corriente.
  • Antes de construir, encarga un estudio de mecánica de suelos por la zona de peligro medio por fallas.

Interpretación generada automáticamente con inteligencia artificial a partir de los datos de este reporte. Puede contener errores u omisiones; no constituye asesoría legal ni sustituye la revisión de un notario o abogado.

Alertas amarillas

Verificado
legal

El padrón de tenencia (IMIP 2019) tiene el lote a nombre de INDIVI — pide la escritura o el título de adjudicación a nombre del vendedor y confírmalo en el Registro Público

Relieve, agua y sol

Verificado
Terreno sin señales de riesgo por relieve.
Elevación del lote 6 m s.n.m.
Pendiente 0.9 % promedio · 2.4 % máxima · desnivel 0.3 m
Superficie por clase 100 % suave · 0 % inclinada · 0 % escarpada
Altura sobre el cauce 5.6 m · cauce a 410 m aguas abajo
Cuenca que drena al lote 0.21 ha aguas arriba
Sol directo con cerros 9.8 h/día en invierno · 14.3 h/día en verano
  • Pendiente. Terreno prácticamente plano: construcción sencilla; revisa el drenaje porque lo plano encharca.
  • Agua. El lote está 5.6 m sobre el cauce más cercano: riesgo de desbordamiento bajo por relieve.
  • Sol. Recibe prácticamente todo el sol posible todo el año: 9.8 h en invierno y 14.3 h en verano. Sin cerros que lo sombreen.
FechaSaleSe meteSol directoPosible
Solsticio de invierno06:4416:369.8 h9.8 h
Equinoccio de primavera06:4818:5212.2 h12.2 h
Solsticio de verano05:3719:5114.3 h14.3 h
Equinoccio de otoño06:3418:3512 h12 h

El 3D es una simulación pesada: conviene abrirlo en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.

Relieve: INEGI LiDAR 5 m (10 m por celda). Modelo de elevación, no estudio topográfico ni hidrológico: no ve bardas, banquetas, drenaje pluvial ni rellenos recientes.

Predio

Catastro
Verificado
Clave catastral EJM045210
Colonia INDEPENDENCIA
Superficie según fuente Coinciden
Catastro (físico) Catastro ?219.2 m²
RPPC (escritura) RPPC BC ?220 m²
Adeudo predial Tesorería Mexicali $5,169.12 MXN — adeudo predial pendiente
Ver desglose de la Tesorería Municipal de Mexicali · 2025–2026
Impuesto 01/2025 a 06/2025 rezago$1,104.00
Impuesto 07/2025 a 12/2025 rezago$1,104.00
Impuesto 01/2026 a 06/2026 $1,152.00
Impuesto 07/2026 a 12/2026 $1,152.00
Sobretasa de seguridad$225.60
Fomento deportivo$45.12
Recargos$386.40
Adeudo total$5,169.12

El portal de la Tesorería suma además $20.00 de donativos opcionales (Cruz Roja / Bomberos) que aquí no se cuentan como adeudo; su «Total a pagar» marca $5,189.12.

Consulta informativa del presupuesto de predial al generar el reporte (2026-09-28); el importe vale hasta el 31 de octubre de 2026 y los recargos cambian cada mes. No certifica el saldo: el documento válido es el certificado de no adeudo de la Tesorería Municipal. Portal de predial ↗

Municipio Mexicali

⚠️ En el padrón del IMIP (2019) este lote está a nombre de INDIVI

Es un organismo de regularización o vivienda: el lote pudo haberse asignado a un beneficiario que aún no escritura. Un particular no puede venderte un lote que el padrón oficial tiene a nombre del gobierno sin acreditar la escritura o el título de propiedad a su nombre. Pide ese documento y confírmalo en el Registro Público antes de pagar cualquier anticipo.

Titular según el Registro Público (RPPC BC)

RPPC BC
Verificado

Mexicali no publica el titular de su padrón catastral. Estos nombres salen de la inscripción del Registro Público de la Propiedad que coincidió con la clave catastral del predio (detalle en la sección siguiente). Cotéjalos con la escritura y con la identificación de quien vende.

Titular 1

JUAN PRUEBA MUESTRA

Registro Público de la Propiedad (RPPC BC)

RPPC BC
Verificado

1 inscripción legal encontrada en RPPC BC para la clave catastral EJM-045-210.

Coincidencia directa por clave catastral RPPC tiene la clave catastral indexada — match de alta confianza.
Folio Real 9900417
Propietarios según escritura
JUAN PRUEBA MUESTRA
Último acto registral
COMPRAVENTA inscrito 15/03/2021 10:42:17
Inmueble (escritura)
LOTE 10 MANZANA 45 COLONIA INDEPENDENCIA
Colonia / Régimen (escritura)
INDEPENDENCIA
Superficie según escritura
220 m²
Tipo / Sección
URBANO · CIVIL

Fuente: Registro Público de la Propiedad y de Comercio del Estado de Baja California (consulta pública sin certificación oficial). Para uso notarial pide un Certificado de Libertad de Gravamen.

Régimen agrario

RAN
Verificado
Predio ejidal No ejidal

Adeudo de agua (CESPM)

CESPM
Verificado

El agua y el drenaje de Mexicali los presta la Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali (CESPM). Su portal consulta el saldo por número de cuenta (viene en el recibo de agua del vendedor, p. ej. 01-021-3442-11) y este reporte se pidió sin él. Pide al vendedor el último recibo y consulta el saldo en el pago en línea de la CESPM ↗ («Pagar cuenta sin registro»). Igual que el predial, el comprador hereda el adeudo de agua al cierre.

Verificación del vendedor (RFC)

Verificado
RFC verificado Capturado PUMJ800101AB3
Listas SAT 69 / 69-B / OFAC SATOFAC RFC limpio en las 3 listas

Fuente: Servicio de Administración Tributaria — Artículo 69 / 69-B del CFF. La verificación contra el RFC es exacta cuando se proporciona la homoclave completa (13 caracteres).

Búsqueda pública por titular (PJBC + SAT)

PJBCSAT
Verificado

Para cada titular del predio buscamos referencias en el boletín del Poder Judicial de Baja California (PJBC) (índice local desde 2008); la vigencia del RFC ante el SAT no la verificamos en línea. La búsqueda exige que aparezca el nombre completo (en cualquier orden), no fragmentos sueltos — una coincidencia es sólo una pista para revisar antes de cerrar.

Escritura — RPPC Propietarios inscritos en el Registro Público de la Propiedad con la clave catastral del predio (Mexicali no publica titular catastral).
JUAN PRUEBA MUESTRA
2 exactas PJBC 1 parcial PJBC

Coincidencias exactas 2

El nombre completo del titular aparece literalmente en el caso.

Coincidencias parciales 1

Aparecen los apellidos del titular, pero pueden corresponder a personas distintas en el mismo caso. Revisa solo si las exactas no fueron suficientes.

Fuentes: Boletín Judicial del PJBC — índice local; padrón SAT; RPPC BC. Las coincidencias son informativas — verifica con el titular o un abogado antes de interpretar como adverso.

Riesgos naturales

Verificado
Inundación contexto del municipio CENAPRED Peligro bajo en Mexicali Índice para todo el municipio: cerca del 0 % de su superficie es inundable. No indica si este lote se inunda; para eso revisa el arroyo y el cauce más cercanos, el relieve y el atlas de riesgos.
Sequía contexto regional CONAGUA Riesgo alto Es un indicador municipal — afecta a todo Mexicali por igual, no es un riesgo específico del predio.
Cauce natural (RH 2.0) CONAGUA Sin corriente natural cercana
Confirmación independiente (1:50,000) INEGI SIATL No detectado en red 1:50,000

Atlas de riesgos de Mexicali (IMIP) Atlas Mexicali

Atlas de Riesgos de Mexicali y capas del IMIP · Mexicali. 3 indicadores en atención, sin alertas.

Zona de peligro por fallas geológicas Peligro medio Dentro de una franja de peligro por fallas geológicas del PDUCP 2040: la construcción pide estudio de mecánica de suelos y puede tener restricciones.
Dren a cielo abierto 85 m El punto está a ~85 m de un dren a cielo abierto (Dren pluvial). Revisa la franja de restricción o de seguridad antes de construir.
Instalación peligrosa 130 m El punto está a ~130 m de una instalación peligrosa (gasolinera, gasera, planta) (Gasolinera). Revisa la franja de restricción o de seguridad antes de construir.
Volcanes de arena, fisuras y fracturas — Fuera de la zona de volcanes de arena y fisuras del sismo de 2010.
Polígono ejidal (IMIP) — Fuera de los polígonos ejidales del IMIP.
Área natural protegida — Fuera de áreas naturales protegidas.
Peligro de incendio forestal No aplica Fuera de zonas con peligro de incendio forestal.
Falla geológica 1,180 m El punto está a ~1,180 m de una falla geológica cartografiada.
Agrietamiento del terreno — Sin un sitio con agrietamiento del terreno registrado a menos de ~700 m.
Gasoducto — Sin un gasoducto a menos de ~700 m.
Línea de alta tensión 165 m El punto está a ~165 m de una línea de alta tensión.
Vía férrea 430 m El punto está a ~430 m de una vía férrea.
Industria con sustancias peligrosas — Sin un establecimiento que maneja sustancias peligrosas a menos de ~700 m.
Gasera o expendio de gas — Sin una gasera a menos de ~700 m.

Capas oficiales del IMIP y del Atlas de Riesgos municipal. No sustituyen el dictamen de uso de suelo ni un estudio de mecánica de suelos. Las lecturas son por punto sobre cartografía municipal a escala de atlas: no sustituyen un dictamen de protección civil ni un estudio de mecánica de suelos.

Capas del mapa (activa/desactiva con los checkboxes)

  • Predio
  • Pin (ubicación)

Una imagen por capa (predio + pin + esa capa)

Entorno cercano

OpenStreetMap
Verificado

Puntos de interés en un radio de 1000 m alrededor del predio.

Escuelas
Escuela Primaria Federal 192 m
+10 más en 1 km
Salud
Centro de Salud 769 m
Mercados
Mercado municipal 756 m
Gasolineras
Gasolinera 128 m
+1 más en 1 km
Industria
Sin registros en 1 km
Parques
Parque vecinal 264 m
+4 más en 1 km

Vecindad y uso de suelo

IMIP Mexicali
Verificado

Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Mexicali 2040 (PDUCP) · Distrito Distrito 3 · Sector 3.2 — Poniente

Uso propuesto (PDUCP 2040) Habitacional
Zona primaria Área urbana actual
Uso existente (2024) Habitacional unifamiliar
COS / CUS del distrito 0.60 - 0.70 / 1.20 - 2.10
Densidad (viv/ha) unifamiliar / multifamiliar 35 - 45 / 60 - 90
Valor catastral de zona (2019) $1,450.00 / m²(habitacional)

COS es la fracción del terreno que se puede ocupar y CUS los metros construibles por metro de terreno; el PDUCP los da como rango por distrito. El dictamen de uso de suelo del predio se tramita en la Dirección de Administración Urbana. Geovisor del IMIP ↗

Zona restringida federal (Art. 27 constitucional)

CPEUM Art. 27
Verificado

La Constitución mexicana define una franja de 100 km de la frontera y 50 km de la costa en la que extranjeros no pueden adquirir inmuebles en dominio directo. Todo Mexicali cae en esa franja.

Soy comprador extranjero
Sí — este predio está en la zona restringida federal del Art. 27. Mexicali entera está dentro de los 100 km de frontera y/o 50 km de costa, por lo que TODO predio en la ciudad cae en esta franja.

Para ti como comprador mexicano: esta restricción no te aplica. Puedes adquirir el predio en propiedad directa, sin fideicomiso, sin permiso SRE y sin restricciones de uso por nacionalidad.

⚠️ Si tu pareja o socio capitalista es extranjero, esa persona sí necesitará la vía del fideicomiso (o que la propiedad quede 100% a tu nombre).

Derecho de vía e infraestructura federal cercana

OpenStreetMap
Verificado

Las carreteras federales, líneas de alta tensión y vías de ferrocarril tienen franjas de derecho de vía donde no se permite construir. Buscamos en 200 m a la redonda del centroide del predio (geometrías de OpenStreetMap, setbacks legales según SCT / CFE / RSF).

✅ No se detectó infraestructura federal (autopistas, líneas de alta tensión, ferrocarril) en 200 m a la redonda del predio.

Antes de firmar

Checklist anti-fraude

Antes de proceder, asegúrate de cumplir cada punto.

  • Es el documento más crítico: cubre hipotecas, embargos y juicios sucesorios ocultos.

  • El Certificado de No Adeudo Municipal se tramita en la Tesorería del municipio; no es el certificado de libertad de gravamen del Registro Público.

  • Si el vendedor es persona moral, solicitar también acta constitutiva y poder notarial vigentes.

  • Verifica que el RFC esté activo (no cancelado ni suspendido) en el portal del SAT.

  • Sin la firma del cónyuge la operación puede ser anulada aunque ya hayas pagado.

  • Detecta dobles ventas y transmisiones irregulares en el pasado.

  • Un perito certifica los linderos físicos; sin esto el contrato puede reflejar menos metros.

  • La posesión pacífica de terceros por más de 5 años puede generar derechos legales difíciles de revertir.

  • Pide la constancia de no adeudo de agua CESPM además del recibo más reciente.

  • El avalúo propio protege de sobreprecio y es requisito para crédito hipotecario.

  • Una reserva de dominio impide transferir la propiedad hasta que se liquide completamente.

  • El notario representa el acto, pero profesionalmente trabaja para quien lo contrata.

  • Depositar en cuenta del notario protege el anticipo si la operación no se concreta.

Próximos pasos profesionales

Conecta con profesionales especializados en bienes raíces en Mexicali.

Necesito un abogado inmobiliario

Un abogado especializado revisará la documentación, verificará la cadena de propiedad y te acompañará en el proceso notarial.

Necesito un estudio de suelo

Un ingeniero certificado realizará el análisis de mecánica de suelos necesario antes de construir o remodelar.

Preparando el PDF

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