ANA EJEMPLO DEMOSTRACION
Sin referencias PJ Yucatán
Reporte de due diligence
Revisa antes de proceder
Polígono oficial del catastro municipal de Mérida
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Resumen ejecutivo
- 1 alerta amarilla — revisar con notario
- Adeudo de agua de $486.30 MXN con JAPAY — el comprador lo hereda; que quede en ceros o se descuente del precio
Opción geográfica y solar
¿Por dónde corre el agua y cuánto sol recibe tu predio?
Relieve 3D real de la colonia (LiDAR de INEGI a 5 m donde existe) con gotas de lluvia que escurren por el terreno (qué le llega a tu predio y a dónde se va), el recorrido del sol de todo el año con sombras de los cerros y el historial satelital año por año desde 2017.
💻 Es una simulación 3D pesada: conviene abrirla en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.
Interpretación con IA
El folio está a nombre de Ana Ejemplo Demostración y Luis Prueba Demostración, con una compraventa inscrita en 2019 y el polígono oficial del catastro municipal. Lo que hay que resolver antes de firmar es la hipoteca de 2019 que sigue vigente en el Registro Público y un saldo pendiente de agua con la JAPAY. El predial municipal no se pudo consultar al generar el reporte, el uso de suelo permite vivienda y el atlas estatal solo marca riesgos moderados.
- Hipoteca vigente en el Registro Público — El historial del folio tiene una hipoteca inscrita en junio de 2019 que sigue vigente. Normalmente se liquida con el precio de la venta, pero la cancelación debe quedar inscrita antes o al momento de escriturar.
- Titulares y cédula catastral — La cédula vigente (2019) está a nombre de dos personas. Las dos deben firmar la venta o dar poder notarial. La superficie de la cédula (336 m²) coincide con el polígono oficial.
- Agua (JAPAY) — El contrato declarado tiene un adeudo de $486.30. Es menor, pero se hereda con el predio: pide el recibo pagado.
- Riesgos del atlas estatal — Susceptibilidad media a inundación pluvial y un cenote registrado a unos 240 m. En Yucatán el suelo es kárstico: un estudio de mecánica de suelos antes de construir evita sorpresas con cavidades.
- Uso de suelo — La factibilidad municipal permite vivienda, y comercio y servicios de bajo impacto. El PMDU 2017 ubica el predio en zona de consolidación urbana.
- Predial no verificado — El portal del predial del Ayuntamiento no respondió al generar el reporte. Pide al vendedor el último recibo pagado o consulta el folio municipal en el portal antes de firmar.
- Zona restringida costera — El predio está a unos 28 km de la costa, dentro de la franja de 50 km del Artículo 27. Un comprador extranjero necesita fideicomiso bancario; para un mexicano no cambia nada.
Recomendaciones
- Pide al vendedor la carta de saldo del banco y que la cancelación de la hipoteca se firme en la misma escritura.
- Asegúrate de que los dos titulares firmen la compraventa o presenten un poder notarial vigente.
- Solicita los recibos de la JAPAY y del predial pagados antes de la firma.
- Encarga un estudio de mecánica de suelos si vas a ampliar o construir.
Interpretación generada automáticamente con inteligencia artificial a partir de los datos de este reporte. Puede contener errores u omisiones; no constituye asesoría legal ni sustituye la revisión de un notario o abogado.
Alertas amarillas
legal
1 gravamen vigente en el Registro Público de Yucatán (HIPOTECA) — deben cancelarse antes de escriturar
Relieve, agua y sol
Terreno sin señales de riesgo por relieve.
Elevación del lote 9 m s.n.m.
Pendiente 1.2 % promedio · 2.8 % máxima · desnivel 0.4 m
Superficie por clase 100 % suave · 0 % inclinada · 0 % escarpada
Cuenca que drena al lote 0.34 ha aguas arriba
Sol directo con cerros 10.8 h/día en invierno · 13.5 h/día en verano
- Pendiente. Terreno prácticamente plano: construcción sencilla; revisa el drenaje porque lo plano encharca.
- Agua. El agua del lote sale del área analizada sin tocar un cauce: está en lo alto o muy cerca del borde del análisis.
- Sol. Recibe prácticamente todo el sol posible todo el año: 10.8 h en invierno y 13.5 h en verano. Sin cerros que lo sombreen.
| Fecha | Sale | Se mete | Sol directo | Posible |
|---|---|---|---|---|
| Solsticio de invierno | 06:34 | 17:21 | 10.8 h | 10.8 h |
| Equinoccio de primavera | 06:05 | 18:07 | 12 h | 12 h |
| Solsticio de verano | 05:20 | 18:41 | 13.5 h | 13.5 h |
| Equinoccio de otoño | 05:49 | 17:53 | 12.2 h | 12.2 h |
El 3D es una simulación pesada: conviene abrirlo en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.
Relieve: INEGI CEM 4.0 15 m (15 m por celda). Modelo de elevación, no estudio topográfico ni hidrológico: no ve bardas, banquetas, drenaje pluvial ni rellenos recientes.
Predio
Catastro YucatánFolio electrónico
0009900001Nomenclatura oficial Calle 51 No. 999 x 54 y 56 Ubicación según cédula: CALLE 51 No. 999 x 54 y 56 FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO
Sección · manzana · lote 09 · 9901 · 0042(URBANO)
Valor catastral (padrón estatal) $412,500.00 Base del impuesto predial, no valor comercial.
Polígono del predio Oficial — catastro municipal de Mérida Clave 09-9901-0042-A · 334 m² según el plano municipal · FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO · CP 97203.
Sección-manzana-lote: la misma clave que el catastro estatal. Plano catastral municipal al 1 de septiembre de 2026.
Uso predial HABITACIONAL
Colonia FRANCISCO DE MONTEJO
Superficie según fuente Coinciden
| Catastro municipal (plano) | 334.18 m² |
|---|---|
| Cédula estatal (documental) | 336 m² |
Adeudo predial No se pudo consultar Tesorería El portal municipal de pagos no respondió, así que esto no significa que esté al corriente. Confirma el adeudo vigente con
la Tesorería Municipal usando el folio catastral
municipal (abajo), o pide al vendedor su
último recibo pagado. El comprador hereda la deuda al firmar. Folio catastral municipal
990421 Pégalo en el buscador del portal.Municipio Mérida
Titular según Catastro estatal
Catastro YucatánEstos son los titulares registrados en el padrón catastral del Estado de Yucatán (cédula vigente). No necesariamente coinciden con los propietarios de la escritura— el historial de inscripciones del Registro Público de Yucatán se lista más abajo, aunque sin nombres de las partes. Si hay divergencia, prevalece la escritura inscrita.
Titular 1
ANA EJEMPLO DEMOSTRACION
Titular 2
LUIS PRUEBA DEMOSTRACION
Registro Público de la Propiedad (Yucatán)
RPP Yucatán🚨 1 gravamen vigente: HIPOTECA (18 jun 2019). Debe cancelarse ante el Registro antes de escriturar; no apartes sin ver la cancelación.
Historial registral 7 inscripciones · 2 vigentes Desde 14 mar 2008 hasta 18 jun 2019.
Último traslado de dominio COMPRAVENTA · 18 jun 2019 Coteja que la escritura del vendedor corresponda a este acto (o a uno posterior).
Ver historial de inscripciones (6+ 1 certificados)
| Fecha | Operación | Estado | Referencia |
|---|---|---|---|
| 18 jun 2019 | HIPOTECA Gravamen / limitación | Vigente | Escritura 19,987 - AUTORIZADO |
| 18 jun 2019 | COMPRAVENTA Traslado de dominio | Vigente | Escritura 19,987 - AUTORIZADO |
| 30 may 2019 | CANCELACION DE HIPOTECA Cancelación | No vigente | Escritura 19,940 - AUTORIZADO |
| 2 jul 2014 | HIPOTECA Gravamen / limitación | No vigente | Escritura 9,912 - AUTORIZADO |
| 2 jul 2014 | COMPRAVENTA Traslado de dominio | No vigente | Escritura 9,912 - AUTORIZADO |
| 14 mar 2008 | INMATRICULACION Otro acto | No vigente | Folio electrónico 9900001 - AUTORIZADO |
Historial completo de inscripciones del folio electrónico en el Registro Público de la Propiedad de Yucatán. 'Vigente' es la bandera del propio Registro; una hipoteca o embargo vigente debe cancelarse antes de escriturar. Los nombres de las partes no se publican en esta consulta: pide al notario el certificado de libertad de gravamen. Consulta pública sin certificación oficial; para uso notarial pide el certificado de libertad de gravamen en INSEJUPY ↗.
Régimen agrario
RANPredio ejidal No ejidal
Cédula catastral estatal
Catastro YucatánCédula vigente C-9900001-03 Expedida el 18 jun 2019· motivo: TRASLACION DE DOMINIO
Valor catastral de la cédula $412,500.00 Terreno $268,800.00 · construcciones $143,700.00
Fecha del título de propiedad 22/05/2019 Según la cédula; pide al vendedor la escritura con esa fecha.
Construcción registrada 148.5 m²
Historial de cédulas 3 cédulas · 2 cambios de titular De 14 mar 2008 a 18 jun 2019. Muchos cambios en pocos años merecen explicación del vendedor.
Las superficies de la cédula estatal se comparan arriba con el plano oficial del catastro municipal; si difieren más de un 5 %, coteja con la escritura y pide un levantamiento topográfico.
Uso de suelo (PMDU 2017)
PMDU Mérida 2017Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Mérida 2017 (Visor Urbano) — lectura por punto sobre las capas del Visor Urbano municipal.
Zona primaria del PMDU CONSOLIDACIÓN URBANA
Zona 1 — Consolidación urbana: mancha urbana consolidada con servicios; el uso habitacional es el normal y los trámites de construcción son ordinarios.
Colonia oficial FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO CP 97203 · sección catastral 09 · límites oficiales del IMPLAN.
Cenotes registrados (municipio) 238 m El predio está a ~238 m de un cenote registrado por el municipio. Los cenotes tienen zona de protección (sin descargas ni construcción encima) y el suelo alrededor puede tener cavidades.
27 capas revisadas que no aplican al predio
- Zona de Monumentos Históricos (INAH)
- Zona de patrimonio cultural municipal
- Zona de protección arqueológica
- Reserva arqueológica
- Parque arqueológico
- Reserva Cuxtal (ZSCE)
- Área de transición Mérida–Cuxtal
- Transición Cuxtal de baja densidad
- Parque Nacional Dzibilchaltún
- Zona de preservación ecológica (SEMARNAT)
- Área de cactáceas
- Restricción del aeropuerto (4 km)
- Cono de aproximación del aeropuerto
- Restricción del relleno sanitario (500 m)
- Banco de material
- Estación eléctrica
- Parcela ejidal (según el municipio)
- Área con densidad programada
- Área industrial
- Amortiguamiento industrial
- Comercio (estrategia 2040)
- Equipamiento
- Área verde
- Área urbanizada (comisaría)
- Área urbanizable (comisaría)
- Área de recuperación
- Primer/segundo cuadro de la ciudad
Clasificación por intersección del punto con las capas del PMDU 2017 y del Visor Urbano municipal (copia local). No sustituye la licencia de uso de suelo ni la constancia de zonificación que expide Desarrollo Urbano del Ayuntamiento. Los usos y giros que admite el predio están en la sección siguiente (factibilidad municipal); la licencia la expide Desarrollo Urbano del Ayuntamiento.
Usos permitidos (factibilidad municipal)
Visor Urbano MéridaRespuesta del Ayuntamiento de Mérida para el folio catastral municipal 990421: qué usos y giros admite el predio, por nivel de impacto.
Es el mismo insumo con el que Desarrollo Urbano emite la factibilidad de uso de suelo.
Lectura Vivienda permitida Sí permite vivienda; también comercio, servicios, oficinas.
✓ Vivienda✓ Comercio✓ Servicios✓ Oficinas✕ Industria✕ Equipamiento✕ Almacenamiento✕ Infraestructura✕ Desarrollos inmobiliarios✕ Usos especiales✕ Agropecuario
Vivienda bajo impacto (2) · mediano impacto (1)
Bajo Impacto
Vivienda unifamiliar · Vivienda plurifamiliar (hasta 2 viviendas)
Mediano Impacto
Vivienda plurifamiliar
Comercio bajo impacto (4)
Bajo Impacto
Tienda de abarrotes · Papelería · Farmacia · Panadería
Servicios bajo impacto (4)
Bajo Impacto
Consultorio · Estética · Lavandería · Taller de costura
Oficinas bajo impacto (1)
Bajo Impacto
Despacho profesional
Fuente: Visor Urbano de Mérida ↗. Esta factibilidad no sustituye la licencia: la licencia de uso de suelo ↗ y la factibilidad oficial ↗ se tramitan en línea ante Desarrollo Urbano.
Servicios en la manzana (INEGI)
INEGI 2020Quién presta cada servicio y si ya llega a la manzana del predio, según el Censo 2020 de INEGI (viviendas que declararon tenerlo) y su levantamiento de entorno urbano (calles con pavimento, alumbrado y banqueta). Activa las capas «INEGI 2020» del mapa para ver el resto de la colonia.
Lectura de la manzana Con agua, drenaje y luz Viviendas de la manzana con agua de red 100 %, drenaje 100 %, luz 100 %; calles pavimentadas 100 %, con alumbrado 100 % (INEGI 2020).
Agua entubada 100 % de las viviendas Lo presta: JAPAY (Junta de Agua Potable y Alcantarillado de Yucatán) El 100 % de las viviendas de la manzana recibe agua entubada del servicio público: hay red en la calle; solo tramitas el contrato.
Drenaje (red o fosa séptica) 100 % de las viviendas Lo presta: JAPAY — red sanitaria solo en parte de la ciudad; en Mérida predomina la fosa séptica El 100 % de las viviendas tiene desagüe (red pública o fosa séptica). INEGI no distingue cuál; en Yucatán la mayoría es fosa séptica: confirma si la calle tiene colector.
Energía eléctrica 100 % de las viviendas Lo presta: CFE — División Peninsular El 100 % de las viviendas tiene luz: hay red de CFE en la manzana; el contrato es trámite ordinario.
Calles de la manzana
Calles pavimentadas 100 % de las calles Todas las calles de la manzana están pavimentadas o adoquinadas.
Alumbrado público 100 % de las calles Todas las calles tienen alumbrado público.
Banquetas 100 % de las calles Todas las calles tienen banqueta.
Drenaje pluvial en la calle 25 % de las calles El 25 % de las calles tiene drenaje pluvial (rejillas/pozos de absorción); en Yucatán la lluvia se infiltra al subsuelo y sin pozos la calle se encharca.
Transporte colectivo 50 % de las calles Pasa transporte colectivo por el 50 % de las calles de la manzana.
Entorno a 300 m (21 manzanas, 714 viviendas): agua de red 100 %, drenaje 100 %, luz 100 %.
Porcentaje de viviendas particulares habitadas de la manzana que declararon tener el servicio en el Censo 2020 de INEGI, y vialidades de la manzana con pavimento, alumbrado, banqueta y drenaje pluvial según el levantamiento de entorno urbano del mismo censo. Dice si el servicio ya llega a la manzana, no si hay toma o acometida frente al predio: eso lo confirma el organismo operador y CFE.
Adeudo de agua (JAPAY)
JAPAYContrato JAPAY 990042
Adeudo total $486.30 MXN — el comprador hereda esta deuda
Titular del contrato ANA EJEMPLO DEMOSTRACION
Dirección del contrato C 51 # 999 X 54 Y 56 — FRACC. FRANCISCO DE MONTEJO
Tarifa DOMÉSTICA
Período de consumo 01/08/2026 - 31/08/2026 · 18 m³
Fecha límite de pago 15 oct 2026
Saldo del recibo vigente según el portal de pago en línea de la JAPAY; no es constancia de no adeudo. Verifica que el titular y la dirección del contrato correspondan al predio.
Búsqueda pública por titular (PJ Yucatán)
PJ YucatánPara cada titular del predio buscamos referencias en las listas de acuerdos del Poder Judicial del Estado de Yucatán (índice local desde 2010). La búsqueda exige que aparezca el nombre completo (en cualquier orden), no fragmentos sueltos — una coincidencia es sólo una pista para revisar antes de cerrar.
LUIS PRUEBA DEMOSTRACION
Sin referencias PJ Yucatán
Fuentes: listas de acuerdos del Poder Judicial de Yucatán — índice local (juzgados civiles, familiares, mercantiles y salas del TSJ); catastro estatal. Cada coincidencia indica juzgado, expediente y fecha del acuerdo: con esos datos se consulta la lista en pjyucatan.gob.mx. Las coincidencias son informativas — verifica con el titular o un abogado antes de interpretar como adverso.
Riesgos naturales
Inundación contexto del municipio CENAPRED Peligro medio en Mérida Índice para todo el municipio: cerca del 2 % de su superficie es inundable.
No indica si este lote se inunda; para eso revisa el arroyo y el cauce más cercanos, el relieve y el atlas de riesgos.
Sequía contexto regional CONAGUA Riesgo medio Es un indicador municipal — afecta a todo el municipio por igual, no es un riesgo específico del predio.
Cauce natural (RH 2.0) CONAGUA Sin corriente natural cercana
Confirmación independiente (1:50,000) INEGI SIATL No detectado en red 1:50,000
Atlas estatal de riesgos (Procivy) Atlas Procivy
Atlas estatal de riesgos de Yucatán (Procivy) · Mérida. 3 indicadores en atención, sin alertas.
Susceptibilidad a inundación media Susceptibilidad media a inundación pluvial: en Yucatán el agua no drena a ríos sino que se infiltra; revisa el nivel de banqueta y el drenaje pluvial de la calle.
Cenotes cercanos 240 m El punto está a ~240 m de un cenote. Los cenotes tienen zona de protección (sin descargas ni construcción encima) y el suelo alrededor puede tener cavidades.
Ciclones tropicales (1851-2023) 6 trayectorias · 4 con fuerza de huracán 6 ciclones pasaron a menos de ~50 km del predio desde 1851 (4 como huracán); los más recientes: Cristobal (2020), Alex (2010), Emily (2005), Isidore (2002). Toda la península está expuesta: techos, cancelería y drenaje pluvial deben diseñarse para viento y lluvia extrema.
Susceptibilidad a hundimientos (karst) Bajo Grado bajo de susceptibilidad a hundimientos según el atlas estatal.
Grado de fracturamiento Bajo Grado bajo de fracturamiento de la roca según el atlas estatal.
Puntos críticos de inundación — Sin un punto crítico de inundación registrado por Protección Civil a menos de ~2,220 m.
Capas oficiales de la Coordinación Estatal de Protección Civil (Procivy). En Yucatán no hay ríos superficiales: la lluvia se infiltra al acuífero kárstico, por eso pesan más la susceptibilidad a inundación pluvial, los hundimientos y los cenotes que la hidrografía. Las lecturas son por punto sobre cartografía municipal a escala de atlas: no sustituyen un dictamen de protección civil ni un estudio de mecánica de suelos.
Capas del mapa (activa/desactiva con los checkboxes)
- Predio
- Pin (ubicación)
Una imagen por capa (predio + pin + esa capa)
Entorno cercano
OpenStreetMapPuntos de interés en un radio de 1000 m alrededor del predio.
Escuelas
Escuela Primaria 224 m
+8 más en 1 km Salud
Unidad de Medicina Familiar 899 m
Mercados
Mercado de la colonia 670 m
Gasolineras
Gasolinera 775 m
Industria
Sin registros en 1 km Parques
Parque vecinal 212 m
+5 más en 1 kmZona restringida federal (Art. 27 constitucional)
CPEUM Art. 27La Constitución mexicana define una franja de 100 km de la frontera y 50 km de la costa en la que extranjeros no pueden adquirir inmuebles en dominio directo. Este predio está a unos 28.2 km de la costa: cae en la franja.
Soy comprador extranjero
Sí — este predio está en la zona restringida federal del Art. 27. Está dentro de los 50 km de la costa (a unos 28.2 km del mar):
un extranjero solo puede adquirirlo vía fideicomiso.
Para ti como comprador mexicano: esta restricción no te aplica. Puedes adquirir el predio en propiedad directa, sin fideicomiso, sin permiso SRE y sin restricciones de uso por nacionalidad.
⚠️ Si tu pareja o socio capitalista es extranjero, esa persona sí necesitará la vía del fideicomiso (o que la propiedad quede 100% a tu nombre).
Derecho de vía e infraestructura federal cercana
OpenStreetMapLas carreteras federales, líneas de alta tensión y vías de ferrocarril tienen franjas de derecho de vía donde no se permite construir. Buscamos en 200 m a la redonda del centroide del predio (geometrías de OpenStreetMap, setbacks legales según SCT / CFE / RSF).
✅ No se detectó infraestructura federal (autopistas, líneas de alta tensión, ferrocarril) en 200 m a la redonda del predio.
Antes de firmar
Checklist anti-fraude
Antes de proceder, asegúrate de cumplir cada punto.
-
Es el documento más crítico: cubre hipotecas, embargos y juicios sucesorios ocultos.
-
El Certificado de no adeudar Impuesto Predial se tramita en la Tesorería del municipio; no es el certificado de libertad de gravamen del Registro Público.
-
Si el vendedor es persona moral, solicitar también acta constitutiva y poder notarial vigentes.
-
Verifica que el RFC esté activo (no cancelado ni suspendido) en el portal del SAT.
-
Sin la firma del cónyuge la operación puede ser anulada aunque ya hayas pagado.
-
Detecta dobles ventas y transmisiones irregulares en el pasado.
-
Un perito certifica los linderos físicos; sin esto el contrato puede reflejar menos metros.
-
La posesión pacífica de terceros por más de 5 años puede generar derechos legales difíciles de revertir.
-
Pide la constancia de no adeudo de agua JAPAY además del recibo más reciente.
-
El avalúo propio protege de sobreprecio y es requisito para crédito hipotecario.
-
Una reserva de dominio impide transferir la propiedad hasta que se liquide completamente.
-
El notario representa el acto, pero profesionalmente trabaja para quien lo contrata.
-
Depositar en cuenta del notario protege el anticipo si la operación no se concreta.
Próximos pasos profesionales
Conecta con profesionales especializados en bienes raíces en Mérida.
Necesito un abogado inmobiliario
Un abogado especializado revisará la documentación, verificará la cadena de propiedad y te acompañará en el proceso notarial.
Necesito un estudio de suelo
Un ingeniero certificado realizará el análisis de mecánica de suelos necesario antes de construir o remodelar.
Preparando el PDF
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