Lotes a nombre del gobierno en Mexicali: 6,067 en el padrón del Estado y en qué colonias están

Qué contamos

El IMIP de Mexicali publica en su geovisor una capa de tenencia de la tierra: cada lote de la mancha urbana con su polígono y el régimen de propiedad que tenía en el padrón de 2019 (particular, estatal, federal, municipal o sin registro). Para lotes de particulares el padrón no da el nombre; para lotes públicos sí dice qué organismo es el titular.

Cargamos la capa completa (385,907 lotes) para el reporte de Mexicali y la cruzamos con el catálogo de colonias. Estos son los números, sin muestreo.

Cuántos lotes no son de particulares

• Particular: 371,360 lotes (96.2 %), 22,140 ha
• Estatal: 6,067 lotes (1.6 %), 996 ha
• Federal: 3,489 lotes (0.9 %), 696 ha
• Sin registro: 3,201 lotes (0.8 %), 1,559 ha
• Municipal: 1,790 lotes (0.5 %), 558 ha

De los 6,067 lotes estatales, 4,315 (71 %) están a nombre de INDIVI, el instituto de vivienda del Estado; 1,057 a nombre del Gobierno del Estado y 213 de CORETT o su sucesor, el INSUS. Son lotes que el gobierno vendió o repartió a plazos o en programas de regularización y que, al corte de 2019, todavía no se habían titulado a nombre de quien los ocupa.

Un 1.6 % parece poco, pero no está repartido: se amontona en unas cuantas colonias.

Dónde se concentran

Colonias con al menos 100 lotes estatales o sin registro:

• Fracc. Valle de las Misiones: 1,735 estatales y 2 sin registro de 3,470 lotes (50.1 %)
• Casa Digna: 518 estatales y 3 sin registro de 2,115 lotes (24.6 %)
• Ángeles de Puebla: 489 estatales de 4,729 lotes (10.3 %)
• Central de Abastos de Mexicali: 344 sin registro de 560 lotes (61.4 %)
• Desarrollo Urbano Xochimilco: 2 estatales y 330 sin registro de 352 lotes (94.3 %)
• Fundadores: 270 estatales de 1,142 lotes (23.6 %)
• El Sauce: 200 estatales y 19 sin registro de 333 lotes (65.8 %)
• Río Hardy: 198 estatales de 351 lotes (56.4 %)
• Fracc. Lomas de Abasolo: 190 estatales y 1 sin registro de 780 lotes (24.5 %)
• Hidalgo: 41 estatales y 143 sin registro de 5,183 lotes (3.6 %)
• Palmar de Orizaba: 160 estatales de 521 lotes (30.7 %)
• San Pablo: 143 estatales y 4 sin registro de 486 lotes (30.2 %)
• Reacomodo San Fernando: 132 sin registro de 217 lotes (60.8 %)
• Fracc. Pórticos del Valle: 115 estatales y 1 sin registro de 1,524 lotes (7.6 %)
• Poblado Progreso: 3 estatales y 105 sin registro de 725 lotes (14.9 %)

En las nueve colonias con más lotes estatales, el titular es INDIVI en ocho; en Río Hardy es CORETT. Otros 1,040 lotes estatales o sin registro caen fuera de los polígonos del catálogo de colonias.

Qué significa si te ofrecen uno

Que quien te lo vende no es dueño ante el Registro Público. Tiene, en el mejor de los casos, derechos sobre el lote: un contrato con INDIVI, pagado o a medio pagar. Eso no hace ilegal la operación, pero cambia el camino:

1. Cesión de derechos en INDIVI (trámite BC-INDIVI-03). El vendedor tiene que estar registrado en INDIVI como titular de ese lote, el lote no debe tener adeudo con el Instituto, y se presentan vendedor, comprador y, si el vendedor se casó por sociedad conyugal, su cónyuge. Se paga el ISAI. Lo firma el Instituto, no un notario ni un "gestor".
2. Título primero, venta después. El vendedor liquida, saca su carta de finiquito (BC-INDIVI-01) y el título de propiedad (BC-INDIVI-02), que INDIVI entrega inscrito en el Registro Público. Con eso ya puede venderte ante notario como cualquier otro inmueble.

Lo que no protege a nadie es un contrato privado de "compraventa" o de "cesión" firmado entre particulares sobre un lote que sigue a nombre de INDIVI. INDIVI no lo reconoce: para el Instituto el titular sigue siendo quien está en su registro, con sus adeudos. Si esa persona vende el mismo lote dos veces, o tiene pagos atrasados, el problema es tuyo.

INDIVI dijo en 2024 que los "coyotes" fueron una de las razones de que tantos lotes siguieran sin titular. Si alguien te cobra por "agilizar" la cesión fuera de las oficinas del Instituto, desconfía: el trámite se hace en ventanilla.

Los lotes sin registro

Los 3,201 lotes "sin registro" no tienen propietario anotado en el padrón. No es lo mismo que un lote estatal: puede ser un predio que nunca se empadronó, una subdivisión posterior o un error de captura. Casi dos tercios de la Central de Abastos y casi todo Desarrollo Urbano Xochimilco están así.

Aquí el padrón no ayuda a saber de quién es. Lo único firme es el Registro Público de la Propiedad: pide el certificado de libertad de gravamen y comprueba que el titular inscrito es quien te vende.

Cómo revisar un lote concreto

• Mapa del padrón. El geovisor del IMIP muestra la capa de tenencia lote por lote. El reporte de BajaParcel la consulta al poner el pin y marca como alerta los lotes que el padrón tiene a nombre de un organismo público o de regularización.
• INDIVI. Con la ubicación del lote, el Instituto te dice si está a nombre de alguien en su registro y si tiene adeudo. Tiene un servicio de asesoría legal sobre lotes y casas (BC-INDIVI-09). En Mexicali la oficina está en Calle G y Avenida Arista, Segunda Sección.
• Registro Público. Si el vendedor dice que ya tiene título, pide el folio y saca el certificado de libertad de gravamen. Si sale a su nombre, la compra va por notario como cualquier otra.

Qué no dicen estos datos

• Son de 2019. INDIVI informó más de 102,000 lotes incorporados a regularización en todo Baja California entre octubre de 2021 y 2023. Una parte de los lotes de este conteo ya puede estar titulada. Tómalo como una alerta para revisar, no como prueba de que el lote no tiene dueño.
• Las colonias se traslapan. Asignamos cada lote a una sola colonia con un punto dentro del polígono del lote; donde el catálogo municipal tiene colonias encimadas, un lote pudo quedar en la vecina.
• No mide fraude. Un lote de INDIVI en manos de una familia que lo paga a plazos es la situación normal del programa. El riesgo aparece cuando alguien lo vende como si fuera propietario.