Glosario inmobiliario

Acto por el que un bien pasa formalmente a su nuevo titular como resultado de un procedimiento: una herencia, un remate judicial o una liquidación. En una sucesión, la escritura de adjudicación es la que convierte al heredero en propietario capaz de vender. Ver terreno heredado: cómo escriturarlo y venderlo.

Persona designada (por el testador o por los herederos) para administrar los bienes de una herencia mientras se tramita la sucesión. El albacea no puede vender el terreno de la herencia por su cuenta: necesita que la sucesión concluya o autorización expresa según el caso.

Constancia municipal que fija el límite del predio frente a la vía pública (alineamiento) y le asigna dirección oficial (número). Se pide para trámites de construcción, subdivisión o escrituración; revela si parte del terreno está afectada por vialidades proyectadas.

Historial de inscripciones de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad: compraventas anteriores, hipotecas, embargos, cancelaciones. Revisarlos permite reconstruir la cadena de dueños y detectar huecos o irregularidades antes de comprar.

Valor que la autoridad asigna al predio para calcular impuestos (predial, ISAI). Suele ser menor al valor de mercado; no sirve para saber cuánto vale realmente el terreno. Compara con el avalúo comercial en perito valuador y avalúo de terreno.

Estimación del valor de mercado de un inmueble elaborada por un perito valuador con metodología reconocida. Es el que te dice si el precio que piden es razonable y el que usan bancos y notarios como referencia en la operación.

Padrón municipal o estatal de los predios: ubicación, superficie, valor catastral y clave. Que un terreno "esté en catastro" no prueba propiedad — la propiedad la prueba el Registro Público; el catastro sirve para impuestos y para cotejar superficie y ubicación.

Documento del Registro Público que dice si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras cargas inscritas, y quién aparece como titular. Es de los papeles más importantes antes de comprar. Guía completa: cómo sacarlo.

Contrato por el que alguien te transfiere los derechos que dice tener sobre un bien — no necesariamente la propiedad. Tiene usos legítimos (derechos ejidales, derechos de fideicomiso), pero también es el disfraz favorito de ventas irregulares. Ver escritura, título y cesión de derechos: diferencias.

Identificador único que el catastro asigna a cada predio. Con ella se consultan datos del predio y adeudos de predial. Verifica que la clave del anuncio o contrato corresponda de verdad al lote físico que te enseñaron.

Contrato por el que el vendedor transfiere la propiedad de un bien a cambio de un precio. Tratándose de inmuebles, para que surta efectos frente a terceros debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Documento (a menudo emitido por autoridades locales o ejidales) que dice que alguien posee un terreno. No es título de propiedad ni la sustituye; comprar "con constancia de posesión" es comprar un problema salvo asesoría legal muy sólida.

Acuerdo previo en el que las partes se obligan a firmar la compraventa definitiva en cierto plazo y condiciones; es donde se pactan anticipos y penalizaciones. Es la etapa con más fraudes — revísalo con tu abogado inmobiliario antes de dar dinero.

Cuando un bien pertenece a varias personas en porcentajes (común en herencias). Para vender el inmueble completo deben consentir todos los copropietarios; comprarle "su parte" a uno solo sin orden legal es fuente clásica de litigios.

Franja de terreno reservada para infraestructura (carreteras, líneas de CFE, ductos de Pemex, vías férreas) sobre la que no puedes construir aunque el predio sea tuyo. Un lote barato atravesado por un derecho de vía puede ser inconstruible.

Preferencia que la ley da a ciertas personas (copropietarios, ejidatarios, en algunos casos arrendatarios) para comprar antes que un tercero, en igualdad de condiciones. Si se vende sin respetarlo, el afectado puede impugnar la operación.

Procedimiento por el que una parcela ejidal deja el régimen agrario y se convierte en propiedad privada inscribible en el Registro Público. Solo después del dominio pleno una parcela puede venderse legalmente a cualquier persona. Ver cómo saber si un terreno es ejidal.

Tierra de propiedad social regulada por la Ley Agraria: pertenece al núcleo ejidal y se rige por sus asambleas, no por el Registro Público. Venderla como si fuera privada, sin dominio pleno, es una de las estafas más comunes de México: terreno ejidal vendido como privado.

Afectación ordenada por una autoridad sobre un bien para garantizar el pago de una deuda del propietario. Un terreno embargado puede acabar rematado aunque tú ya le hayas pagado al vendedor. Se detecta con el certificado de libertad de gravamen.

Término legal para transferir la propiedad de un bien a otra persona (venta, donación, permuta). Lo verás en leyes fiscales: el "ISR por enajenación de inmuebles" es el impuesto que paga quien vende.

Documento otorgado ante notario que formaliza la compraventa. Es el único camino a la propiedad plena de un inmueble, pero ojo: la escritura sin inscripción en el Registro Público no te protege frente a terceros. Ver escrituras no inscritas en el RPPC.

Figura por la que un banco mexicano adquiere el inmueble y un extranjero es beneficiario con todos los derechos de uso y venta. Es la vía legal para que extranjeros "compren" en la franja de 100 km de frontera y 50 km de costa. Guía: zona restringida.

Número único con el que el Registro Público identifica a cada inmueble y concentra todo su historial (dueños, gravámenes, anotaciones). Con el folio real se piden certificados y se consulta la situación jurídica del predio.

División autorizada de un terreno grande en lotes urbanizados, con obligaciones de infraestructura (calles, agua, luz, drenaje) y permisos estatales/municipales. Los lotes de un fraccionamiento sin autorizar pueden ser inescriturables: fraccionamiento irregular.

Cualquier carga inscrita sobre un inmueble que limita o compromete su valor: hipotecas, embargos, servidumbres, anotaciones de litigio. Los gravámenes siguen al inmueble, no al dueño: si compras un terreno gravado, el problema ahora es tuyo. Ver terreno con gravamen o embargo.

Garantía sobre un inmueble para respaldar un crédito: si el deudor no paga, el acreedor puede rematar el bien. Aparece inscrita en el Registro Público; comprar un terreno hipotecado sin cancelar la hipoteca en la misma operación es altamente riesgoso.

Sucesión de una persona que murió sin testamento: la ley decide quiénes heredan y en qué proporción, mediante trámite notarial o judicial. Mientras el intestado no concluya, nadie puede vender válidamente el terreno del difunto. Ver terreno heredado.

Impuesto sobre adquisición de inmuebles que paga el comprador al escriturar (en algunos estados se llama traslado de dominio). La tasa varía por estado y municipio y suele ser la parte más grande de los gastos de escrituración. Ver cuánto cuesta escriturar.

Impuesto sobre la renta que paga el vendedor por la ganancia obtenida al vender un inmueble; el notario lo calcula y retiene. Escriturar con valor menor al real "para ahorrar" infla la ganancia gravable de quien revenda después — un error caro y frecuente.

Juicio en curso que involucra al inmueble (propiedad, posesión, herencia, deslinde). Un terreno en litigio puede cambiar de dueño por sentencia sin importar lo que hayas firmado. Ver terreno con litigio activo.

División material de un terreno en lotes para venderlos. Si se hace sin autorización de fraccionamiento ni subdivisión legal, los "lotes" no existen jurídicamente y no se pueden escriturar de forma individual.

Descripción legal del perímetro del predio: cuánto mide cada lado y con qué colinda. Deben coincidir escritura, catastro y terreno físico; cuando no cuadran conviene un levantamiento topográfico antes de firmar.

Profesional del derecho investido de fe pública que formaliza compraventas, testamentos y poderes, retiene impuestos e inscribe escrituras. Es imparcial por ley: no es tu asesor ni negocia por ti. Ver el notario en la compra de un terreno.

Intercambio de un bien por otro (terreno por terreno, terreno por departamento) en lugar de dinero. Fiscalmente se trata como dos enajenaciones simultáneas: ambas partes escrituran, pagan sus impuestos y necesitan la misma verificación que una compra normal.

Aumento del valor de un inmueble con el tiempo por desarrollo de la zona, infraestructura o demanda. Es el argumento de venta favorito de las preventas y los lotes de inversión — y no compensa comprar un predio con problemas legales.

Documento ante notario por el que el propietario autoriza a otra persona a actuar por él (incluso vender). Si te vende un apoderado, exige el poder original, verifica que faculte expresamente para vender ese inmueble y que no esté revocado. Ver falso representante legal.

Tener y usar de hecho un bien, con o sin derecho a él. Posesión no es propiedad: hay dueños sin posesión (terreno invadido) y poseedores sin propiedad. La confusión entre ambas alimenta buena parte de los fraudes con terrenos.

Impuesto anual municipal sobre la propiedad inmobiliaria, calculado sobre el valor catastral. Antes de comprar pide la constancia de no adeudo: los adeudos de predial se quedan pegados al inmueble.

Forma de adquirir la propiedad por poseer un inmueble durante los años y condiciones que marca la ley del estado, declarada por un juez. Explica por qué un terreno abandonado con invasores es un riesgo real. Ver invasión y posesionarios.

Incorporar un documento (un contrato privado, un acta, un plano) al protocolo de un notario para darle fecha cierta y formalidad. Protocolizar un contrato privado no lo convierte en escritura de compraventa ni te hace propietario registral.

Figura legal que divide un inmueble en unidades privativas (tu lote o departamento) más áreas comunes con reglamento y cuotas. Muchos "lotes campestres" se venden bajo condominio: revisa el reglamento y las cuotas antes de firmar.

Órgano que lleva el control de la propiedad social (ejidos y comunidades): certificados parcelarios, ejidatarios reconocidos, dominio pleno. Es donde se consulta si un predio es ejidal. Ver cómo saber si un terreno es ejidal.

Institución estatal donde se inscriben las escrituras, hipotecas y embargos de los inmuebles de propiedad privada. Ahí se define quién es dueño frente a terceros: si tu compra no llega al RPP, tu propiedad es vulnerable.

Derecho inscrito que permite cruzar por un predio ajeno para acceder a otro que no tiene salida a la vía pública. Un lote "encerrado" sin servidumbre constituida legalmente puede quedarse sin acceso: lote sin acceso legal.

Autorización municipal para dividir legalmente un predio en fracciones, cada una con su propia clave y posibilidad de escriturarse. Sin subdivisión autorizada, "tu" fracción de un terreno más grande no existe como inmueble independiente.

Documento ante notario donde una persona decide quién hereda sus bienes. Tener testamento vuelve la sucesión más rápida y barata que un intestado; septiembre es el "mes del testamento" con descuentos notariales en la mayoría de los estados.

Coloquialmente, el documento que acredita ser dueño. En propiedad privada equivale a la escritura pública inscrita; en régimen agrario existen títulos y certificados del RAN que NO son equivalentes. Ver escritura, título y cesión de derechos.

Clasificación municipal que define qué se puede construir u operar en un predio (habitacional, comercial, industrial, conservación). Comprar sin revisarlo puede dejarte con un terreno donde tu proyecto está prohibido: uso de suelo incompatible.

Derecho de usar y disfrutar un bien ajeno (habitual en herencias y donaciones: los padres donan la nuda propiedad y se reservan el usufructo de por vida). Un inmueble con usufructo vigente no se puede ocupar aunque compres la nuda propiedad.

Franjas propiedad de la nación que no pueden venderse: cauces de ríos y arroyos, la franja marítimo-terrestre de las playas, orillas de presas. Solo pueden concesionarse. Lotes que invaden zona federal se venden todos los días: terreno en zona federal.

Franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las costas donde los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras; requieren fideicomiso bancario (uso residencial) o sociedad mexicana. Ver la guía de zona restringida y la estafa venta sin fideicomiso.