Gastos notariales: ¿quién paga, comprador o vendedor? La regla y sus excepciones

La regla general (y por qué no es ley)

En México la costumbre es clara y casi universal:

• El comprador paga los gastos de escrituración: honorarios del notario, ISAI, avalúo, certificados y la inscripción en el Registro Público.
• El vendedor paga su ISR por la ganancia de la venta, y todo lo necesario para entregar el inmueble en regla: predial al corriente, agua sin adeudos y, si su propiedad está hipotecada, la cancelación de esa hipoteca.

Lo importante: esto es costumbre y regla supletoria, no una obligación inamovible. Varios códigos civiles estatales dicen algo como "los gastos de escritura serán a cargo del comprador, salvo pacto en contrario" — y ese "salvo pacto en contrario" es la puerta para negociar. Lo que firmen en el contrato de compraventa es lo que vale. Varía por estado: confírmalo con tu notario.

Tabla: qué gasto le toca a quién

Gasto	Quién lo paga (costumbre)	Notas
Honorarios del notario	Comprador	El notario lo elige el comprador, porque él paga
ISAI (impuesto de adquisición)	Comprador	De ~2% a 6.5% del valor, varía por estado/municipio
Avalúo	Comprador	Requisito para calcular impuestos; $3,000–$12,000 MXN aprox.
Certificado de libertad de gravamen	Comprador (a veces vendedor)	Se negocia; el vendedor debe demostrar que está limpio
Derechos de inscripción en el RPP	Comprador	Varía por estado
ISR por la venta	Vendedor	El notario lo retiene y entera al SAT
Cancelación de hipoteca del vendedor	Vendedor	Es su deuda; incluye escritura de cancelación e inscripción
Predial y agua atrasados	Vendedor	Debe entregar sin adeudos
Comisión del asesor inmobiliario	Quien lo contrató (normalmente vendedor)	Típicamente 4%–6% + IVA sobre el precio

Los porcentajes y montos son rangos estimados de mercado y varían por estado y municipio. Para el detalle del impuesto de adquisición estado por estado, revisa nuestra guía del ISAI por estado.

"Gastos de escrituración": qué incluye exactamente ese paquete

Cuando el notario te cotiza "gastos de escrituración", el paquete típico se desglosa así:

1. ISAI o ISABI — el impuesto local por adquirir. Es casi siempre el componente más grande.
2. Honorarios del notario — el cobro por su trabajo: revisar títulos, redactar la escritura, dar fe, retener impuestos, tramitar la inscripción. Suelen calcularse por aranceles estatales o como porcentaje decreciente del valor.
3. Avalúo — practicado por perito autorizado; sirve de base fiscal.
4. Certificados — libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua, a veces zonificación o alineamiento.
5. Derechos de inscripción — lo que cobra el Registro Público por inscribir tu escritura.
6. Gestoría y copias certificadas — el rubro pequeño que siempre aparece.

Pide siempre el desglose por escrito: un solo número redondo esconde de todo. Tenemos el detalle completo con rangos en cuánto cuesta escriturar un terreno en México, y puedes estimar tu caso con la calculadora de gastos de escrituración.

Cuándo se pacta distinto (y es perfectamente válido)

La regla se negocia más seguido de lo que parece:

• "Gastos por mitad": común entre familiares, o cuando el vendedor tiene prisa y endulza el trato absorbiendo parte de la escrituración.
• Precio "neto para el vendedor": el vendedor fija lo que quiere recibir limpio y el comprador absorbe todo, incluido el ISR del vendedor. Frecuente en zonas de alta demanda. No es ilegal, pero encarece la operación mucho más de lo que aparenta — haz números completos antes de aceptar.
• Desarrolladores que "regalan" la escrituración: en preventas es un gancho comercial clásico. Casi siempre el costo ya viene metido en el precio; léelo como descuento de mercadotecnia, no como regalo. Si estás comparando preventa contra lote escriturado, te conviene leer preventa vs terreno escriturado.
• Vendedor institucional (banco, remate, gobierno): suelen imponer sus condiciones y hasta su notario. Ahí la negociación es mínima: o tomas el paquete o no.

Lo único que no deberías aceptar jamás: que el vendedor te traslade la cancelación de su hipoteca o sus adeudos de predial "porque así se usa". No se usa. Esas son cargas de él.

Tres reglas prácticas para no pelearte en la firma

1. Pacta por escrito quién paga qué, antes de apartar. Una cláusula de una línea en el contrato de compraventa ("los gastos de escrituración serán cubiertos por...") evita el 90% de los pleitos de última hora.
2. El que paga al notario, lo elige. Si tú pagas la escrituración, tú escoges la notaría. Desconfía del vendedor que insiste en imponer "su" notario mientras tú pagas la cuenta — el notario es imparcial por ley, pero la relación comercial pesa.
3. Pide la cotización desglosada a 2 o 3 notarías. El ISAI y los derechos de registro son iguales en todas; los honorarios no. La diferencia entre notarías puede ser de miles de pesos en la misma ciudad.

Antes de firmar, que te lo confirme un profesional

Cada estado tiene su arancel, su ISAI y sus costumbres locales, y este artículo describe la regla general — confírmalo con tu notario para tu operación concreta. En el marketplace de bajaparcel puedes pedir cotización gratis por chat a notarios y abogados de tu ciudad, comparar el desglose de gastos y llegar a la firma sabiendo exactamente quién paga qué.