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📋 Reporte de ejemplo

Así se ve un reporte real de BajaParcel. Todos los datos personales son ficticios (titular, RFC, clave catastral y litigios son inventados y el polígono no es el de un predio real), pero las fuentes, secciones y alertas son exactamente las que recibirías para el predio que tú elijas.

Otros ejemplos: Tijuana Mexicali Mérida Colima

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Reporte de due diligence

Banderas rojas detectadas
Clave catastral

JARDINES DEL SUR, Colima, Col.

Preparando el PDF

Esperando a que el reporte termine de cargar…

Resumen ejecutivo

  • 1 alerta roja — requieren atención antes de comprar

Opción geográfica y solar

¿Por dónde corre el agua y cuánto sol recibe tu predio?

Relieve 3D real de la colonia (LiDAR de INEGI a 5 m donde existe) con gotas de lluvia que escurren por el terreno (qué le llega a tu predio y a dónde se va), el recorrido del sol de todo el año con sombras de los cerros y el historial satelital año por año desde 2017.

💻 Es una simulación 3D pesada: conviene abrirla en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.

🌧️ Simular lluvia ☀️ Recorrido del sol 🛰️ Historial satelital

Interpretación con IA

Con alertas importantes

El folio real está a nombre de Rosa Demostración Muestra desde la compraventa de 2018, y la clave del Registro coincide con la del lote. El punto crítico es un embargo de 2025 sin cancelación inscrita, derivado de un juicio ejecutivo mercantil que también aparece en las listas del Supremo Tribunal de Justicia. Mientras ese embargo siga vigente no se debe pagar ni firmar. El predial está al corriente.

  • Embargo sin cancelación inscrita — El Registro Público tiene un embargo de agosto de 2025 a favor de una financiera, por $186,500. Un predio embargado puede rematarse para pagar la deuda: la cancelación debe estar inscrita antes de cualquier pago.
  • Juicio ejecutivo mercantil contra la titular — Las listas de acuerdos del Juzgado Segundo Mercantil de Colima muestran tres movimientos de 2025 y 2026 en el expediente que originó el embargo. El juicio sigue activo.
  • Historial registral — La titular compró en 2018 y la hipoteca anterior, de 2009, tiene su cancelación inscrita. La superficie de la escritura (180 m²) coincide con la del padrón catastral.
  • Riesgo sísmico — El atlas estatal espera intensidad VIII en un sismo fuerte, como en buena parte de Colima. La construcción debe cumplir el reglamento vigente; si compras con casa, que un estructurista la revise.
  • Predial y agua — La Tesorería de Colima reporta el predial al corriente. No se capturó el contrato de agua de la CIAPACOV: pide al vendedor el último recibo pagado.
  • Zonificación — Fuera de Manzanillo los programas de desarrollo urbano solo se publican en PDF. Pide al Ayuntamiento el dictamen de vocación del suelo antes de comprar para un uso distinto a vivienda.

Recomendaciones

  • No entregues anticipo hasta ver inscrita la cancelación del embargo de 2025.
  • Pide a un abogado que revise el estado del juicio ejecutivo mercantil y el monto que falta por pagar.
  • Solicita al notario un certificado de libertad de gravamen con fecha reciente antes de firmar.
  • Si el predio tiene construcción, pide una revisión estructural por el riesgo sísmico.

Interpretación generada automáticamente con inteligencia artificial a partir de los datos de este reporte. Puede contener errores u omisiones; no constituye asesoría legal ni sustituye la revisión de un notario o abogado.

Alertas rojas

Verificado
legal

1 embargo sin cancelación inscrita en el Registro Público de Colima (EMBARGO de 2025)

Relieve, agua y sol

Verificado
Terreno sin señales de riesgo por relieve.
Elevación del lote 468 m s.n.m.
Pendiente 3.1 % promedio · 5.6 % máxima · desnivel 0.8 m
Superficie por clase 100 % suave · 0 % inclinada · 0 % escarpada
Altura sobre el cauce 7.4 m · cauce a 520 m aguas abajo
Cuenca que drena al lote 0.62 ha aguas arriba
Sol directo con cerros 10.7 h/día en invierno · 13 h/día en verano
  • Pendiente. Terreno prácticamente plano: construcción sencilla; revisa el drenaje porque lo plano encharca.
  • Agua. El lote está 7.4 m sobre el cauce más cercano: riesgo de desbordamiento bajo por relieve.
  • Sol. Recibe prácticamente todo el sol posible todo el año: 10.7 h en invierno y 13.0 h en verano. Sin cerros que lo sombreen.
FechaSaleSe meteSol directoPosible
Solsticio de invierno07:2618:2110.7 h11 h
Equinoccio de primavera07:0019:0411.8 h12.2 h
Solsticio de verano06:2019:3313 h13.3 h
Equinoccio de otoño06:4618:4811.8 h12 h
🌧️ Ver el agua en 3D ☀️ Ver el sol en 3D ⛰️ Pendientes y cauce

El 3D es una simulación pesada: conviene abrirlo en computadora o en un celular potente; en equipos modestos la página puede ir lenta.

Relieve: INEGI LiDAR 5 m (10 m por celda). Modelo de elevación, no estudio topográfico ni hidrológico: no ve bardas, banquetas, drenaje pluvial ni rellenos recientes.

Predio

Catastro
Verificado
Clave catastral 020199999001000
Colonia JARDINES DEL SUR
Superficie según fuente Coinciden
Catastro (físico) Catastro ?179.23 m²
Padrón catastral Catastro Colima ?180 m²
Registro Público (escritura) RPP Colima ?180 m²
Adeudo predial Predial Colima Al corriente — sin adeudo

Tesorería Municipal de Colima reporta el predial pagado al 2026-09-30. Pide de todos modos el último recibo al vendedor: el saldo puede cambiar al iniciar el año. Esta consulta es informativa y no certifica el saldo; el único documento válido es el certificado de no adeudo predial que emite la Tesorería Municipal.

Municipio Colima
Domicilio en catastro CALLE JACARANDAS 999 JARDINES DEL SUR, COLIMA, CP 28099
Superficies en el padrón 180.00 m² de terreno 112.00 m² construidos · predio urbano
Valores de operación declarados $1,150,000.00 · 21 jun 2018 2 operaciones en el catastro: $540,000.00 (28 oct 2009)

Catastro Colima Visualizador Catastral del Estado de Colima (IRTEC).

Titular según el Registro Público (Colima)

RPP Colima
Verificado

Es quien adquirió el inmueble en el último traslado de dominio inscrito en el folio real 990001-1 del Registro Público de Colima (2 jul 2018). Cotéjalo con la escritura y con la identificación de quien vende: si vende otra persona, pide el documento que le transmitió la propiedad.

Titular 1

ROSA DEMOSTRACION MUESTRA

Registro Público de la Propiedad (Colima)

RPP Colima
Verificado

🚨 1 gravamen sin cancelación inscrita: EMBARGO a favor de FINANCIERA EJEMPLO DEL PACIFICO, S.A. DE C.V. (19 ago 2025). Debe cancelarse antes de escriturar (una hipoteca se liquida con el precio de la venta).

Folio real 990001-1 Abierto el 10 nov 2009 · COLIMA
Superficie en escritura 180.00 m²
Último traslado de dominio COMPRAVENTA · 2 jul 2018 · $1,150,000.00 De CARLOS PRUEBA EJEMPLO a ROSA DEMOSTRACION MUESTRA. Escritura 19,902 del 15 jun 2018, LIC. PEDRO MUESTRA EJEMPLO, NOTARIO PÚBLICO NÚM. 99 DE COLIMA.

Ubicación registral: CALLE JACARANDAS NÚM. 999, JARDINES DEL SUR

Ver historial del folio (5 asientos)
FechaAsientoPartes y montoEstado
19 ago 2025EMBARGO GravamenOtorga: FINANCIERA EJEMPLO DEL PACIFICO, S.A. DE C.V. · Adquiere: ROSA DEMOSTRACION MUESTRA · $186,500.00Sin cancelación
2 jul 2018COMPRAVENTA InscripciónOtorga: CARLOS PRUEBA EJEMPLO · Adquiere: ROSA DEMOSTRACION MUESTRA · $1,150,000.00—
28 jun 2018CANCELACION DE HIPOTECA CancelaciónOtorga: BANCO EJEMPLO, S.A. · Adquiere: CARLOS PRUEBA EJEMPLO—
10 nov 2009HIPOTECA GravamenOtorga: BANCO EJEMPLO, S.A. · Adquiere: CARLOS PRUEBA EJEMPLO · $432,000.00 · plazo 15 AÑOSCancelado 28 jun 2018
10 nov 2009COMPRAVENTA InscripciónOtorga: INMOBILIARIA EJEMPLO DE COLIMA, S.A. DE C.V. · Adquiere: CARLOS PRUEBA EJEMPLO · $540,000.00—

Historial del folio real en la consulta pública del Registro Público de Colima. El Registro no marca qué gravámenes siguen vigentes: un gravamen aparece como cancelado cuando hay una cancelación inscrita que cita su escritura o su fecha de registro. Antes de escriturar, pide al notario el certificado de libertad de gravamen. Consulta pública sin certificación oficial; para uso notarial pide el certificado de libertad de gravamen en el RPP de Colima ↗.

Régimen agrario

RAN
Verificado
Predio ejidal No ejidal

Adeudo de agua

CIAPACOV
Verificado

En Colima el agua la presta la CIAPACOV, que consulta el saldo por número de contrato (10 dígitos, viene en el recibo del vendedor) en su portal ↗; este reporte se pidió sin él. Pide al vendedor el último recibo pagado o la constancia de no adeudo. Igual que el predial, el comprador hereda el adeudo de agua al cierre.

Búsqueda pública por titular (STJ Colima)

STJ Colima
Verificado

Para cada titular del predio buscamos referencias en las listas de acuerdos de los juzgados civiles y mercantiles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Colima (índice local desde octubre de 2020). La búsqueda exige que aparezca el nombre completo (en cualquier orden), no fragmentos sueltos — una coincidencia es sólo una pista para revisar antes de cerrar.

Registro Público de Colima Adquiriente(s) del último traslado de dominio inscrito en el folio real del Registro Público de Colima.
ROSA DEMOSTRACION MUESTRA
3 exactas STJ Colima

Coincidencias exactas 3

El nombre completo del titular aparece literalmente en el caso.

Fuentes: listas de acuerdos del Supremo Tribunal de Justicia de Colima — índice local desde octubre de 2020 (solo los juzgados civiles y mercantiles publican las partes); Registro Público de la Propiedad de Colima. Las coincidencias son informativas — verifica con el titular o un abogado antes de interpretar como adverso.

Riesgos naturales

Verificado
Inundación contexto del municipio CENAPRED Peligro medio en Colima Índice para todo el municipio: cerca del 2 % de su superficie es inundable. No indica si este lote se inunda; para eso revisa el arroyo y el cauce más cercanos, el relieve y el atlas de riesgos.
Sequía contexto regional CONAGUA Riesgo bajo Es un indicador municipal — afecta a todo el municipio por igual, no es un riesgo específico del predio.
Cauce natural (RH 2.0) CONAGUA Sin corriente natural cercana
Confirmación independiente (1:50,000) INEGI SIATL No detectado en red 1:50,000

Atlas de riesgos de Colima Atlas Colima

Atlas Estatal de Riesgos de Colima (RMGIR). 1 indicador en atención, sin alertas.

Sismo (intensidad esperada, M 8) Intensidad VIII Aceleración máxima del terreno de 385 cm/s² (periodo de retorno de 100 años) y 610 cm/s² (500 años). Colima es de las zonas sísmicas más activas del país: la estructura debe cumplir el reglamento de construcción vigente. Intensidad VIII o más: revisa con un estructurista el tipo de suelo y la cimentación.
Tsunami Fuera del área inundable Fuera de las áreas inundables por tsunami (olas de 2 a 10 m) del atlas estatal.
Ciclones tropicales Medio Peligro por viento de ciclones tropicales según el atlas estatal (todo el estado es zona de huracanes del Pacífico).
Incendio forestal Bajo Peligro de incendio forestal del municipio (Pocos incendios registrados).

Lecturas por punto del atlas estatal de riesgos y, en Manzanillo, del atlas municipal de INPLAN. Las lecturas son por punto sobre cartografía municipal a escala de atlas: no sustituyen un dictamen de protección civil ni un estudio de mecánica de suelos.

Capas del mapa (activa/desactiva con los checkboxes)

  • Predio
  • Pin (ubicación)

Una imagen por capa (predio + pin + esa capa)

Entorno cercano

OpenStreetMap
Verificado

Puntos de interés en un radio de 1000 m alrededor del predio.

Escuelas
Escuela Primaria 216 m
+6 más en 1 km
Salud
Centro de Salud 667 m
Mercados
Sin registros en 1 km
Gasolineras
Gasolinera 543 m
Industria
Sin registros en 1 km
Parques
Jardín vecinal 220 m
+2 más en 1 km

Vecindad y uso de suelo

PMOTDU Manzanillo
Verificado

Fuera de Manzanillo los programas de desarrollo urbano de Colima (IPCO), Villa de Álvarez y Tecomán solo se publican en PDF: pide el dictamen de vocación del suelo al Ayuntamiento.

Zona restringida federal (Art. 27 constitucional)

CPEUM Art. 27
Verificado

La Constitución mexicana define una franja de 100 km de la frontera y 50 km de la costa en la que extranjeros no pueden adquirir inmuebles en dominio directo. Este predio está a unos 46.9 km de la costa: cae en la franja.

Soy comprador extranjero
Sí — este predio está en la zona restringida federal del Art. 27. Está dentro de los 50 km de la costa (a unos 46.9 km del mar): un extranjero solo puede adquirirlo vía fideicomiso.

Para ti como comprador mexicano: esta restricción no te aplica. Puedes adquirir el predio en propiedad directa, sin fideicomiso, sin permiso SRE y sin restricciones de uso por nacionalidad.

⚠️ Si tu pareja o socio capitalista es extranjero, esa persona sí necesitará la vía del fideicomiso (o que la propiedad quede 100% a tu nombre).

Derecho de vía e infraestructura federal cercana

OpenStreetMap
Verificado

Las carreteras federales, líneas de alta tensión y vías de ferrocarril tienen franjas de derecho de vía donde no se permite construir. Buscamos en 200 m a la redonda del centroide del predio (geometrías de OpenStreetMap, setbacks legales según SCT / CFE / RSF).

✅ No se detectó infraestructura federal (autopistas, líneas de alta tensión, ferrocarril) en 200 m a la redonda del predio.

Antes de firmar

Checklist anti-fraude

Antes de proceder, asegúrate de cumplir cada punto.

  • Es el documento más crítico: cubre hipotecas, embargos y juicios sucesorios ocultos.

  • El certificado de no adeudo predial se tramita en la Tesorería del municipio; no es el certificado de libertad de gravamen del Registro Público.

  • Si el vendedor es persona moral, solicitar también acta constitutiva y poder notarial vigentes.

  • Verifica que el RFC esté activo (no cancelado ni suspendido) en el portal del SAT.

  • Sin la firma del cónyuge la operación puede ser anulada aunque ya hayas pagado.

  • Detecta dobles ventas y transmisiones irregulares en el pasado.

  • Un perito certifica los linderos físicos; sin esto el contrato puede reflejar menos metros.

  • La posesión pacífica de terceros por más de 5 años puede generar derechos legales difíciles de revertir.

  • Pide la constancia de no adeudo de agua CIAPACOV (CAPDAM en Manzanillo) además del recibo más reciente.

  • El avalúo propio protege de sobreprecio y es requisito para crédito hipotecario.

  • Una reserva de dominio impide transferir la propiedad hasta que se liquide completamente.

  • El notario representa el acto, pero profesionalmente trabaja para quien lo contrata.

  • Depositar en cuenta del notario protege el anticipo si la operación no se concreta.

Próximos pasos profesionales

Conecta con profesionales especializados en bienes raíces en Colima.

Necesito un abogado inmobiliario

Un abogado especializado revisará la documentación, verificará la cadena de propiedad y te acompañará en el proceso notarial.

Necesito un estudio de suelo

Un ingeniero certificado realizará el análisis de mecánica de suelos necesario antes de construir o remodelar.

Preparando el PDF

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